В следващите месеци в поредицата ни "Искам да знам за еврото" екипът на Клуб Z ще се опита да даде отговори на най-важните въпроси, свързани с еврозоната - потребителски, институционални и макроикономически. Ще ви разкажем всичко, което знаем за новата валута, която ни предстои да въведем на 1 януари 2026 г., когато България ще стане 21-вият член на валутния съюз на Европа. Този текст отговаря на въпроса - ще се повишат ли цените на имотите след влизането в зоната. 

Влизането на България в еврозоната, което изглежда все по-сигурно от първи януари на 2026 година, създава очакването в българските граждани, че предстои вдигане на цените на имотите. Допълнително над това, което видяхме през изминалите няколко години. В това предположение - за разлика от повечето други - има капчица истина и в следващите редове ще се опитаме да обясним какво можем да очакваме.

Ролята на банките 

Търсенето и предлагането са функция на пазара, но в случая на имотния пазар, той може да бъде движен от полит-икономически решения, вземани от централните банки и от решенията на отделните търговски банки. 

Когато лихвените проценти са ниски, банките могат да предлагат т.нар" евтини пари" като кредит на своите клиенти. Тоест - лихвите по ипотечните кредити ще са по-ниски за потребителите и те имат по-висок стимул да поемат дългове, особено когато купуват имоти, защото те са дългосрочен актив, чиято цена обикновено се покачва с времето. 

Заради инфлацията в последните години еврозоната вдигна лихвените проценти, за да се бори с високото търсене, което вдига цените. След като трендът беше обърнат, сега ЕЦБ започна процес по намаляване на лихвите. Тоест стимулите за купуване и инвестиции се връщат. 

По тази линия на теория можем да очакваме повишено търсене и по-високи цени на имотите, но само на теория. През последните години, обратно на ЕЦБ, българсите банки раздаваха "евтини пари", защото са свръхкапитализирани и защото нямаше какво да правят десетки милиарди левове. Тоест - за разлика от Европа, тук останаха евтини пари. 

Тези пари все още са тук и у нас банките все още раздават ипотечни кредити с ниски лихви, това няма да се промени скоро. 

Напротив - има и друга причина да очакваме, че този процес ще продължи. Става дума за т.нар. инструмент на "Задължителните минимални резерви" за търговските банки. 

Той определя каква част от привлечения капитал на банките трябва да бъде запазен като буфер за "черни дни", а не да бъде раздаван като кредит. В еврозоната този буфер е равен на 1%, а в България е значително по-висок - 12%. 

В момента, в който станем част от еврозоната и при нас той ще падне до 1%. Тези 11% разлика ще бъдат освободени за кредитиране, а те са равни на около 15 млрд. лв. 

На теория те ще влеят в икономиката, повечето - вероятно в ипотечни кредити. Те ще създадат повишено търсене, а то ще създаде повишени цени. 

Все пак тази теория е само теория, защото: 

Първо - БНБ взема мерки като предлага един инструмент, който позволява на банките да държат тези пари на депозит в централната банка на висока лихва. Имайки предвид, че банките в България имат достатъчно свободни пари, те ще предпочетат този вариант, защото не могат да раздадат сумите като кредит, а ако стоят просто така - ще губят пари. 

Второ - голямата част от големите системни банки в България имат свои "банки-майки" в Европа. Те ще приберат големите "излишни" суми, за да финансират собствените си операции. 

Все пак някои от тези пари ще излязат на пазара и вероятно ще има кредити от тях. 

Ролята на пазара

От друга страна цените на имотите така или иначе се увеличават всяка година. Това е естествен процес от увеличаването на покупателната способност на населението, което започва да иска да живее в по-големи, по-модерни и по-устроени жилища, в по-добри квартали. 

Наблюдава се в почти всички развиващи се страни, а очакването е, че след влизането ни в еврозоната, България ще ускори процеса на забогатяване на населението и конвергенцията спрямо средните нива за еврозоната. 

София например остава най-скъпият град в страната ни, но и остава най-евтината столица в Европа. 

Така че - най-вероятно цените ще растат, но това не се дължи задължително на членството в еврозоната. И дори да има увеличение - нито един експерт не очаква то да е повече от няколко процента годишно.